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区域差异需定向发力楼市打响去库存歼灭战
 
发布时间:2015-12-26 18:04:00  来源:  阅读次数:
 
原标题:楼市打响去库存歼灭战 区域差异需定向发力
 
 

    目前,在12月18日至21日召开的中央经济工作会议提出了明年经济工作五大任务,其中包括“去库存”,即“化解房地产库存”。此前,11月10日召开的中央财经领导小组会议,也将“化解房地产库存”作为明确的任务,属于“四个歼灭战”之一。近期的经济领域高层会议罕见地大篇幅论及楼市发展战略,可以看出楼市去库存影响重大,而且是一场必须取得胜利的“歼灭战”。房地产企业应认清高库存现状顺势转型国家统计局最新公布的数据显示,截至11月末,全国商品房待售面积达6.96亿平方米,比10月末增加一千多万平方米,比一年前增加了1亿平方米。其中,住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。中国社科院财经战略研究院报告指出,商品住房过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟估算,潜在库存不少于40亿平方米。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年中央两次明确提到去库存的政策导向,比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发,而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看,今年购房市场总体活跃,但房地产投资没起色,原因在于高库存的负面影响。绿地董事长张玉良认为,中国房地产行业已进入“全面拐点”时代,过去高速成长的时期已经过去,行业正步入“制造业时代”。房地产行业正呈现出新的特点:首先,市场的容量依然巨大,中国正在推进新一轮城镇化,中国人口基数较大;其次,新的市场需求将呈现明显区域分化趋势,有些城市将继续增长,有些城市难以避免面临下降;第三,竞争日益激烈,中小企业与大企业的产业集中度、地区集中度均将分化。北京金隅集团董事长、总经理姜德义也表示,房地产行业高收益、高回报的时代已经结束,当前房地产开发收益逐渐趋于合理,产品标准越来越高、服务要求越来越多,优胜劣汰、适者生存的竞争态势更加明显。行业集中度进一步上升,洗牌潮正在加速到来。民生银行地产金融事业部总裁叶天放表示,房地产行业应顺应去库存和供给侧改革的大趋势,探索用市场化方式化解不良资产的新模式,改善或推动地产行业向健康方向发展。中小城市是去库存政策落实的重点难点所在。2015年,楼市销售面积增长超过7%,主要得益于购房成本下降。国家多次调整政策,大幅下调购房成本,贷款购房的消费者从中收益。与已经多次实施的降息和尚在传闻中的房贷利息抵税政策相比,降低首付比率政策能让更多人将购房计划提前。|
     克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱判断,首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用,首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”;房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,一旦实施,将在一、二线城市引爆楼市。值得注意的是,受政策刺激较为明显的,是一、二线城市,并非库存压力较大的中小城市。中国指数研究院的《中国房地产市场2015总结与2016展望》显示,当前销售持续回暖,市场整体库存压力得到缓解,一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入,库存压力较小;部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力,仍需要多种手段助力库存去化。中国房地产业协会原副会长朱中一表示,2011年以来,几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积,这还没有包括全国大批在建项目,以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大,使得楼市库存去化艰难。城市提供定居便利实现去库存与城镇化双赢中央经济工作会议针对化解房地产库存的任务,提出了加快农民工市民化,扩大有效需求;落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户;把公租房扩大到非户籍人口;鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组;取消过时的限制性措施等一系列政策指导。上海易居房地产研究院院长杨红旭表示,要想更好更快地去库存,鼓励农民进城定居,确实是一个路径。而且,近几年在三、四线城市当中,约有三四成的购房需求,确实来自于周边中小城镇和农村。如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)方面加大政策支持力度,确实能释放出较大规模的刚性需求,有利于促进三、四线城市去库存。经济学者马光远认为,要让成为新市民的农民工变成买房的主力人群,必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。农民工只有在一个城市里有就业、子女的教育医疗等公共服务能够跟上,买房对他们才有意义。业内人士普遍认为,取消过时的限制性措施,包括取消资格性限购措施。目前仍在执行限购的城市仅剩下北、上、广、深四大一线城市以及三亚,其他绝大多数城市均已在2015年全面放开限购。一线城市明年放开限购的可能性很小,但针对一线城市外来人口购房的一些不合理限制有可能微调的。

 
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