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从未实行限购限贷的重庆五年房价仅涨12%
 
发布时间:2016-3-28 17:26:00  来源:新浪网  阅读次数:
 
原标题:重庆房地产未限购限贷 五年仅涨12%说明啥
 
 

      2016年3月25日上海市发布了《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,进一步收紧限购、限贷政策:1)非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年;2)二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控,旨在抑制上海楼市非理性过热。
       类似的情形在五年前也曾发生于北京——20112月北京实施“限购令”、20134月提高二手房首付比例至七成,然而调控以来北京房价却上涨了44%,远高于同期20%的全国平均涨幅。可能有不少人认为如果北京当时不调控,房价会涨得更猛。那么又该如何理解重庆呢?重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。事实上除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税(且税率不高)之外,重庆几乎“放任”房地产市场,可是重庆房价过去五年却只涨了12%
    为什么会越调越涨,不调反而不怎么涨?是因为经济增长快慢吗?2015年上海GDP增长6.9%,重庆增长11.0%。是因为人口流入多少吗?2015年上海的常住人口在近十年首次出现下滑,而重庆人口呈现回流态势。那么到底是什么原因导致了上海的高房价?症结主要在于供应端。
    土地供应不足。上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显著低于国际都会水平,造成住房供不应求。即便与国内城市比较,上海建成区占比仅16%,也远低于27%的全国平均水平,说明仍存在大量农地。为了打开供应瓶颈,需要配合土地制度改革,而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证,通过占补平衡的原则,既守住了耕地保护红线,又缓解了城市建设用地的紧张,每年为重庆多增14%供地。保障房供应不足。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求,实现房屋的“消费属性”,而极大的降低其“投资属性”,从而也降低了房地产调控的必要性。重庆积极构建和完善住房以公租房为核心的住房保障体系,保障房供地占比达到22%,远高于上海的14%
   既然是供应端的问题,在需求端着力显然是低效甚至适得其反的。
  首先,以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。且上海的人口密度并不高,人口和GDP的集中度也不够,解决“大城市病”的焦点在于加强城市建设和加大土地供应,而非以限购措施阻碍人口流入。
  其次,首付款比例在中国仍然偏高。上海提高二套房首付,不仅与市场化改革方向不符,而且香港的经验证明在住房供给严重不足的大背景下,高首付比例会进一步恶化财富及收入分配。
  过往多年的实践已证明,需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段,并未能制止过去五年的房价上涨。我们认为只有切实增加供应,加强分层住房市场体系建设,房地产市场合理、健康。

 
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